Verkar det som att du hittat ditt drömhus och funderar på husköp? Då finns det en del saker att ta reda på innan du slår till. Huset köps i befintligt skick, därför är det köparens ansvar att se till att en noggrann besiktning genomförs.
Spetsa öronen vid byggår, fasadens konstruktion och driftskostnader. Var nyfiken! Vad innebär egentligen avgäld? Vi går igenom vad du behöver hålla koll på inför ditt husköp för att undvika besvikelsemoment, dyra renoveringar och dolda fel!
Att köpa hus är kanske en av de största affärerna du kommer göra i ditt liv. Att förena husdrömmar med tid och budget är en svår balansgång och du vill inte upptäcka att beslutet kanske var förhastat eller att något oväntat problem inte framgick utifrån besiktningsprotokollet. Med vår guide hoppas vi att ditt husköp kommer bli enklare och att du minimerar riskerna för dolda fel.
Köparens undersökningsplikt vid husköp
Ett husköp är ett köp av befintligt skick – och ska värderas därefter. Därmed har köparen enligt Jordabalken ett ansvar i att ta reda på vilka eventuella brister fastigheten har.
Det är därför köparen anlitar en besiktningsman som är specialiserad på att fastslå husets skick. Säljaren kan bli ersättningsskyldig i fall där besiktningsmannen inte hittat synbara fel och inte hittat något allvarsamt i riskbedömningen, men där det efteråt visat sig finnas dolda fel som bedöms ha legat på säljarens bord att informera om.
Det är i praktiken svårt att få rätt som köpare vid husköp, det mesta hänvisas till undersökningsplikten. Om besiktningsmannen varnar för att fuktskador kan finnas under golvet eller i taket är det köparens undersökningsplikt att ta reda på om så är fallet.
Det förutsätter förstås att säljaren godkänner djupare undersökningar, som i många fall kräver att golv eller väggar rivs upp. Om säljaren inte godkänner att en sådan undersökning görs på fastigheten behöver inte köparen genomföra köpet och kan dra tillbaka sitt bud.
Om köparen inte anses ha fullföljt sin undersökningsplikt kommer säljaren inte kunna bli ersättningsskyldig.
Läs också: Så värderas ditt hus – proffset förklarar
Frågorna som minskar risk för dolda fel
Det är en god idé att närvara vid besiktningen av fastigheten eftersom du kan passa på att fråga besiktningsmannen om brister hon eller han upptäcker. Upplever du att det luktar konstigt, att dörrarna är sneda eller att skorstenen ser sliten ut?
Fråga hellre för många gånger än inga alls! En bra metod är också att fråga säljaren varför de ska flytta. Kanske framkommer något oväntat i svaret?
Byggår?
Något som köparen får räkna med är att äldre hus generellt har fler brister än nybyggen. Besiktningsmannen genomför en undersökning på synbara fel och sätter dem alltid i förhållande till fastighetens ålder och jämför med liknande hus.
Ett äldre hus har kanske redan genomgått tidigare radon- eller mögelsanering, det ska i så fall framgå tydligt i säljarens upplysningar till dig och besiktningsmannen. Undanhåller säljaren sådan information kan köparen ha rätt till ersättning i upp till 10 år efter köpet.
Fasad?
Krypgrund eller gjuten platta? Träfönster eller PVC? Vilken fasad och konstruktion huset har är förstås något som besiktningsmannen noterar. Gör det du också! Här gäller det nämligen att vara uppmärksam på besiktningsmannens kommentarer och riskanalys.
Mögel- eller svampangrepp är exempelvis en risk för den som sitter på ett gammalt hus med krypgrund. Gamla träfönster med många år på nacken kommer behövas bytas ut. Det är i de flesta fall något du själv får åtgärda om du köper, men självklart vill du vara förberedd på att ta kostnaden eller anpassa ditt bud efter.
Kolla också om huset har några byggnadsrestriktioner. Det kan vara så att din framtida idyll är K-märkt, och får därför inte ens målas om till en annan färg! Många drömmar blir till besvikelser i detta skede, när köparna inser att de inte får bygga ut en altan.
Driftkostnader?
Var också uppmärksam på vilka driftskostnader huset har. Driftskostnaderna är ett samlingsnamn för elförbrukning, underhåll, fastighetsskatt, vattenkostnader, sophämtning och försäkring.
En del hus är välisolerade och moderna, medan andra hus fullkomligt slukar energi för att fasaden läcker värme. Ett nybyggt passivhus är förmodligen värderat betydligt högre, å andra sidan är det billigare i drift än ett äldre hus med sämre isolering. Be om att få en utförlig redovisning så att du enklare kan uppskatta om du har råd att bo i huset.
Friköpt eller tomträtt?
Vem äger egentligen marken till fasaden? Är det kommunen, ett företag eller kanske en privatperson? Är det en tomträtt kan du kolla när tomträttsavtalet löper ut. Kostnaden, som kallas avgäld, baseras på marknadsvärdet av tomten och brukar höjas en del när ett nytt avtal skrivs.
Radonmätt?
Är byggnaden radonmätt? Radon är en radioaktiv gas som finns naturligt i marken och det är därför inte ovanligt att radon förekommer i äldre källarutrymmen. Se alltid till att huset har genomgått en radonmätning, annars kan du begära att det blir gjort av säljaren.
Pantbrev?
Pantbrevet är den säkerhet som banken tar ut för att bevilja ett bolån. Om huset inte har ett pantbrev måste du köpa ut ett sådant. Pantbrevet kostar 2% av beloppet på pantbrevet i stämpelskatt. Det kan också finnas ett befintligt pantbrev på det gamla lånet av huset. Dessa kan du då slå ihop och minska pantbrevskostnaden.
Grannarna?
Ingen vill ha genomfört ett husköp som visar sig ligga mitt i en konfliktzon. Hur tar man egentligen reda på att grannarna är okej? Tveka inte att knacka runt hos grannarna för att få en liten hum om eventuella sociala problem med området.
Kanske kan grannarna avslöja att det är årliga mygginvasioner på somrarna? Att en närliggande flygplats bullrar? Ta också reda på om det finns någon bonde i närheten som äger servitut på din mark. Kanske visar det sig att gräsplätten du skulle uppföra ett växthus på är beviljat för bonden att passera med sin traktor.
Om du upptäcker dolda fel efter husköpet
Köparen kunde inte upptäckta felen vid besiktningen och inga risker kunde skönjas. Varken säljaren eller köparen kände till problemet innan. Ändå kvarstår faktum: det är mögelskador under köksgolvet.
Vem bär ansvaret? Om du upptäcker dolda fel efter ett husköp bör du kontakta en specialiserad besiktningsman som närmare kan avgöra när problemen uppstått. Kontakta sedan ägaren och håll en öppen dialog om vem som bär ansvaret. Eventuellt kommer ni behöva anlita en jurist som kan reda ut problemet tillsammans med besiktningsmannen.
Hus hittar du alltid på hemnet – klicka här!
